第二十八章 玩法（可不订阅） (第2/2页)

第三个是，部分楼房不予网签，抵押给总包或者第三方公司发行债券，拿到一笔新的融资，再去拿地盖房。（抵押的这部分房产，如果几年后升值了，开发商还能赚差价）
　　
　　每一个项目都可以这么玩，理论上可以无限循环下去。
　　
　　这就是为什么有些房企可以5年内，从1千亿做到1万亿的原因。
　　
　　通过上述的手法，开发商可以大笔捞钱，但有些捞得多，有些捞得少。这其中的关键就是周转率。换句话说就是拿地要快，开盘要快，预售要快，收钱要快！
　　
　　这个循环一年转一次只能赚50亿，一年转5次，就能赚250亿。
　　
　　假设一笔资金的年利息是12%，如果周转快，一年用5次，每次利息就变成2.4%了。是不是很惊喜？
　　
　　2.4%的利息简直便宜死了。
　　
　　除了周转率之外，规模大也是重要的一个赚钱指标。
　　
　　小规模的开发商，手上只有一个楼盘，周转再快也只能玩一把，盈利非常有限。
　　
　　但规模大的房企，手上有几十上百个项目，那么资金就可以在项目间腾挪。比如，用A盘的预收款去拿B盘的地，用B盘抵押得来的资金去玩C盘。
　　
　　不仅如此，项目越多，能借助资本外力的程度就越大，杠杆加得就越大，借助杠杆的力量，原本100亿赚50亿的生意，可以做到30亿不到的本金就赚50亿！甚至空手套白狼。
　　
　　即便单个楼盘的利润低也无所谓，用量来补价，整体利润要高出很多。
　　
　　怎样才能有几十个项目呢？拿地呀！
　　
　　这就是为什么某公司负债率超过85%了，还在疯狂拿地的原因：
　　
　　因为——规模就是利润啊！
　　
　　但这是信贷宽松的情况下，才有的玩法。
　　
　　一旦信贷紧张，从银行贷款不了，资金链就会出现断裂，然后就是一层套一层，就会出现全面崩盘的现象！
　　
　　这也是为什么上面要管控房地产的这种金融手段的原因。
　　
　　再玩下去，风险太大了！
　　
　　一旦出现什么突发事故，真的是会被全部拖下水的！
　　
　　这也是为什么，明明房地产这支柱产业如此重要，但上面还是坚定地推行关于房地产商的三条红线的原因。
　　
　　这是要主动挤泡沫，降低系统风险性。
　　
　　【超群集团】倒不准备玩这种高周转的地产游戏。
　　
　　说白一点。
　　
　　地产这行业，能赚多少钱！
　　
　　吴思源让【超群集团】进入这公租房行业里面，本身就是打着亏钱来搞的。
　　
　　【鉴于大环境如此，
　　
　　当然。
　　
　　【超群集团】要玩转这公租房，也要借助信贷的力量支持。
　　
　　尤其是吴思源答应阳城的两位大领导，要以公租房作为抓手，来全面整顿阳城的市容市貌，为之后的【智慧之城】建设留下施展的空间，这就导致【超群集团】得额外投钱在阳城上面。
　　
　　【超群集团】那五万亿元真的是只是看得多。
　　
　　实际砸进来，也就只是冒些水花而已。
　　
　　【超群集团】也得向银行贷款建房。
　　
　　而且这个数额不是小数。